中国消息周刊记者：杨智杰
发于2024.12.23总第1169期《中国消息周刊》杂志
11月以来，郑州市北四环附近的几个城中村安置小区，成了房产中介争取客户的聚集地。
在冬日北风中，有人在小区门口搭起小桌椅，旁边悬挂着醒目标标语：“房票购房、全程带看、车接车送。”也有中介游走在各个小区，房票是交换的“暗号”。
“你另有房票吗？要不要去看房？”“你把有房票的亲戚先容给我，假如促成一单，我给你发红包。”12月初，《中国消息周刊》在多个小区都曾被房产中介自动搭讪。
郑州的这一轮楼市“红利”，可追溯至10月下旬，一份落款时间为10月22日、由郑州市人民当局办公室发布的《关于印发郑州市征收安置项目房票安置实行办法的关照》(以下简称《房票安置办法》)文件传播开来。文件提出，航空港区、郑东新区、郑州经开区、郑州高新区及市内五区，要尽快启动房票安置工作。
10月29日，靠近北四环的惠济区双桥村，率先拉开本轮郑州房票安置的序幕，2公里外的两处楼盘，几天内被持有房票的村民抢购一空。11月，郑州西三环、西南三环外的中原区、二七区部门已拆迁的城中村，连续发布房票安置关照。
房票敏捷成为这个冬天郑州最受热议的话题。已往村民可以选择回迁房安置，或拿到钱币补偿。房票则是将安置房按赔偿协议量化为钱币金额后，折合成相应面值发放，由村民自由选购商品房或当局建立的安置房。
比年来，天下多地都曾试水房票安置。房票看上去是一个“抱负”方案，可以同时实现城中村拆迁安置、房地产去库存、稳楼市等多个目标。但在实际中，“一箭三雕”并不轻易实现。
出乎料想的火爆
“昨们已经没有房子可卖了。”12月2日，郑州正商家河宽境的售楼处格外冷静，前台无人值班，仅有四五名工作职员坐在空荡荡的售楼大厅角落办公。一位贩卖顾问对《中国消息周刊》表明：“前台欢迎也没故意义了。”
售楼大厅的入口处，还伫立着“热烈庆贺郑州市首批房票兑换圆满乐成”的大幅海报，地上残留着庆贺留下的彩色纸屑。
正商家河宽境是郑州市在本轮房票兑换政策中最早担当房票的两个房地产项目之一。该项目于2023年8月正式开盘，预计将在2024年年底交付利用。按贩卖顾问的说法，其时其他开辟商都在观望，不肯意到场。而正商家河宽境邻近北四环，相对冷僻，“上半年的贩卖环境非常差，公司也盼望能借此时机互助，看可否多卖一些”。
从效果上看，正商家河宽境赌对了。该项目针对房票安置用户，特殊开放了两栋新楼，共318套期房，在没有任何宣传的环境下，村民们当天直接涌入售楼处。网上传播的现场视频表现，由于人流量过大，一位贩卖顾问不得不站在沙盘上以维持秩序。另一旁的入口处，数十位村民正列队等候进入。
村民重要来自附近的双桥村。双桥村有7000多人，2015年11月开始拆迁，但安置房建立却频频延期，直到2023年春天，村民才终于分配到一套安置房。多位村民先容，双桥村的拆迁赔偿方案是基于家庭生齿数而非房屋面积来分配赔偿的。在每个家庭中，每个人可以分得110平方米的住宅赔偿面积。
60岁的双桥村村民周俊，家里有四口人，安置赔偿有440平方米。现在周俊夫妇和小儿子一起住在142平方米的安置房中，另有约300平方米的安置赔偿面积尚未分配。
对于双桥村村民来说，房票安置的关照来得忽然。10月28日下战书，周俊在地点生产队的微信群里收到消息，本村要实行房票安置政策。双桥村的房票面值定为每平方米6500元，村里现在已和谐好附近的两个楼盘，即正商家河宽境和绿都青云叙。本着志愿的原则，村民可以前去售楼处看房。越日，只需携带拆迁协媾和身份证，就可以直接在现场订房。
留给村民思量的时间只有半天。在此之前，村民对于首套安置房的等候已经长达7年。有村民担心，假如不捉住这次房票安置的时机，剩余的安置赔偿大概不知要比及何时。“他们中有些人乐意担当房票，有些人不肯意，但不管嘴上怎么说，大部门人终极都选了房。”上述正商家河宽境的贩卖顾问说。
11月起，更多拆迁的城中村推出房票安置项目。阿辉是一位有着11年从业履历的房产中介，自10月份房票政策推出以来，他开始在交际平台上解读房票政策。他向《中国消息周刊》先容，现在到场房票的城中村，均分布在三环到四环之间。
克而瑞河南地区的数据表现，10月28日—11月3日，正商家河宽境、绿都青云叙分别依附145套、130套的成交量，成为当周销量亚军和季军。在10月尾及11月前两周，郑州市区西三环外的中原华侨城，一周卖了580套，朗悦公园府一周卖了259套。
正商和绿都惊人的贩卖结果在郑州房地产圈炸开了锅，越来越多的开辟商也开始申请参加。
同在惠济区的一家万科楼盘在11月第二周开始担当房票顾客。11月下旬，该售楼处迎来房票客户的高峰。“一天到售楼处看房的房票客户，到达了二三百组，一组就是一家人，这是上半年郑州楼市比力火热时一周的看房量，售楼处根本坐不下。”该楼盘贩卖负责人胡豁亮对《中国消息周刊》说。
11月下旬，“郑好办”的“郑好房”房源超市中表现，金水区、中原区等郑州16个县市区中，乐意到场房票购房的开辟商已经到达上百家，各自上传了到场房票购房的楼盘项目信息。多位受访的本地房地产从业者都提到，现在郑州到场房票购房的楼盘已经凌驾80%。
“抢房”背后的博弈
火爆背后，也隐蔽着村民的不安。
只管郑州市已经出台了具体的实行细则，但在差别乡村推行房票安置的过程中，仍旧存在信息不对称的环境，这加剧了村民的告急感情，导致很多人急于抢着认购新居。
11月17日，弓寨村村民王鹏宇忽然在微信群里收到村委宣传员的关照，发起村民不要再去售楼处看房、交定金，由于该村首批房票的额度已用完，已交定金的村民需在11月25日前到大队报名。王鹏宇地点的家属群立即炸了：“都没关照昨们去看房，如今又告诉昨们一个停止日期。”
接下来的一周，王鹏宇留意到弓寨村的安置小区忽然变得热闹起来，很多房产中介出现，乃至有的上楼拍门，自动扣问是否必要带去看房。胡豁亮回想，其地点楼盘在11月中旬开始担当房票用户，有一天售楼处还没开门，就有十多个村民从早上8点开始列队。
但很多村民对怎样用房票购房一无所知。双桥村的相干规定是，村民在选好房子后，先跟开辟商签署认购书。惠济区当局在现场派驻了协议签署组，核算利用房票的金额，折算面积后，让村民现场签署房票增补协议。随后，协议签署组同一将信息上报给区当局。考核通事后，体系会给涉迁职员下发电子房票。
别的，房票有肯定的利用限期，也让一些村民急于利用房票。郑州的《房票安置办法》中提到，自房票核发之日起盘算，最长不凌驾6个月，但已获批2024年城中村改造专项乞贷的以购代建项目利用限期应为2024年12月31日前，被征收人应在房票有用期内购房付出。一些村落发布的关照也提到，必须在12月31号之前用完房票。
“有的村民担心没有好的楼层，大概畏惧定晚了开辟商涨价，很积极地交了定金。”阿辉留意到，有些村关照村民可以拿着认购协议去村里登记，但由于房票额度告急耽搁了下发进度，导致许多人没有房票也定了房，造成成交量暴涨。“估计克日连续会有一些村民退钱，开辟商也担心村民房票下不来，却不停占着名额，会自动清退。”
别的，仍有不少村民不肯意担当房票安置。受访的售楼处贩卖顾问和房产中介都提到，相较于中老年人，村里40岁以下年轻的村民，对房票的担当水平更高，他们更在乎改善住房条件，或更乐意为下一代置换学区房。
相较于安置房，商品房的品格和住房情况更好，市场流畅性也更强。但对于不少城中村村民而言，选商品房比等候安置房要付出更高的“代价本钱”，这意味着，房票安置政策导致他们本来等待的住房面积淘汰了。以双桥村为例，公开信息表现，村里指定的两个楼盘，房价在每平方米11500—12000元，这已是四周房价的洼地，但仍意味着，村民必要用靠近2:1的比例置换商品房。
更关键的是，无论是西四环照旧北四环，代价较低的楼盘很快被售罄。正商家河宽境、绿都青云叙的楼盘一经推出，便被抢购一空。周俊跟着中介看了附近多个楼盘，房价都在每平方米1.2万至1.7万元之间。
“换算下来，根本上是用2.5平方米安置房面积兑换1平方米商品房。昨们家有300平方米，本来以为能兑换三套房，如今只能换一套。”10月末，周俊看到四周人都开始定房，非常焦急，便发急在附近的万科翠湾中城定了一套新居，房价是1.2万元/平方米。但11月中旬岑寂后，仍以为代价太贵，退掉了定金，继承观望。周俊的心态，代表了大多数不担当房票村民的想法。
可否担当房票，也取决于每个家庭的拆迁赔偿面积。在间隔双桥村5公里之外的弓寨村，“80后”村民王鹏宇仅用了1天时间，便选定了金水区的一套精装修学区房，面积为142平方米，每平方米代价约为1.7万元。这个决定，用掉了百口剩余的400平方米安置额度。
弓寨村约莫有7000生齿，王鹏宇估算，至少有三分之一的家庭只有三四口人。这些家庭在减去110平方米或140平方米的安置面积后，只剩下一二百平方米。假如以2:1乃至3:1的比例去兑换，他们可以选择的商品房将会非常小。别的，不少村民诉苦，他们去看的剩余房源，要么是低层或高层，要么位置较差，靠近高架桥、公墓。
一位售楼处的贩卖司理表明说，现在郑州市面上的现房已经非常稀疏，“开辟商从拿地做宣传到交房，至少必要两年半的时间，这期间假如另有现房，通常意味着这些房子大多是一些难以贩卖的边角料，流畅性也很差”。
多位村民对《中国消息周刊》提到，开辟商借机涨价，进一步引发村民对房票的抵触生理。阿辉留意到，位于西三环、北三环外的部门楼盘早期都出现了涨价征象，“一开始每平方米涨价500—800元，厥后涨了1000多元”。
阿辉分析：“村民拿着房票，可以在西四环以1.8平方米兑换1平方米的商品房。但假如涨价，村民可以兑换的面积就会变小。”
去库存结果明显
早在2022年，郑州市曾印发《郑州市大棚户区改造项目房票安置实行办法(暂行)》，提出郑州将推出房票安置政策。2024年上半年，郑州市二七区、航空港区都曾试点推行房票政策。
郑州为何对房票安置体现得云云积极，广东省规划住房政策研究中央首席研究员李宇嘉对《中国消息周刊》表明，郑州的特别之处在于，当地的待安置需求量非常大，市场上的存量房规模又比力大，天然而然会通过房票将两侧需求对接起来。
已往二十年，郑州举行了大刀阔斧的城中村改造。公开资料表现，郑州市2003年开启城中村改造，2007年进一步扩大范围，2011年起全面提速。2015年末，郑州市城镇办曾公开辟布一组数据：“十二五”期间，郑州4个开辟区、6个主城区以及县城、财产集聚区、组团新区规划区范围内，共启动拆迁乡村627个，动迁175.65万人，郑州全域范围内保持着每年拆迁100多个村的进度。大多数三环到四环之间的乡村便是在这个阶段举行了拆迁，包罗双桥村和弓寨村。
但另一面，已往十多年，郑州不少城中村安置房出现了重修进度耽误的环境。《中国房地产报》曾在2019年的报道中提到，在“十二五”期间，郑州市当局在城改项目中，“先拆迁，规划滞后”，导致大量地皮无法招拍挂，大量地皮囤积并荒凉，安置房项目无证建立。
近三四年间，一些城中村安置房才连续交房。原先答应的别的安置小区、综合贸易体等项目，很多都没有动工。
房票安置，帮滞后的拆迁安置解了围。贾恺曾供职于郑州一家当地开辟商，现在是一名地产自媒体人。他在担当《中国消息周刊》采访时提到，本年五六月，他曾供职的房企有几个项目均到场了航空港区的房票安置。结果非常好，多项目成交超预期。
据中房网报道，本年航空港区通过房票，资助开辟商消化了数千套新居，并为房票配套了40多亿元资金。位于郑州航空港区的一个项目，8月中下旬开始贩卖，两个月内贩卖1000多套房子，贩卖额近8亿元。
“已往一个多月郑州房票安置政策实行后，开辟商可以或许看到显着的去库存化结果，这是昨们没有意料到的。”贾恺说。
11月27日，郑州市房地产发展研究中央数据表现，停止11月26日，郑州市商品房贩卖面积100.41万平方米，环比增长18.17%；二手房生意业务面积61.79万平方米，环比增长11.51%。
多位受访的房地产从业者指出，此轮郑州房票安置举行了肯定的制度创新，是结果明显的紧张缘故原由。
回款速率快，是吸引更多开辟商、买通房票流程的一个关键因素。近些年，郑州市连续推出多个刺激楼市的政策，好比本年上半年的“卖旧买新、以旧换新”，但开辟商的回款周期非常漫长。贾恺提到，纵然是推行结果显着的航空港区，从签约到回款也必要两三个月的周期。
惠济区正商家河宽境项目负责人在担当媒体采访时提到，从群众选购的房源完成网签到首批房票完成兑付，仅仅用时一周。前述贩卖顾问告诉《中国消息周刊》，惠济区建立了专班，在手续齐备的环境下，均匀放款周期在三天左右。11月18日，在房票推出约莫20天内，正商家河宽境、绿都上璟苑两个项目已完成首批房票兑付共81张，到位资金9904.9万元。
房票安置的钱从那里来？10月30日，河南省郑州市住宅与房地财产协会发文，招呼房企到场房票安置工作。此中提到，现在正在推进的房票安置项目，都是已获批2024年城中村改造专项乞贷以购代建的项目。
早在本年1月，国家首批城中村改造专项乞贷发放，郑州市申报首批城中村改造专项乞贷的58个项目，全部通过住房城乡建立部审批，2024年筹划发放额度508亿元。发放当天，国家开辟银行河南省分行、中国农业发展银行河南省分行已向航空港区、惠济区放款24亿元，用于项现在期工作、征收赔偿、安置房和配套底子办法建立等。
和之前试点差别的是，这次明白可以跨区兑换房票。这一轮，房票利用不限于房票核发地点的行政地区，郑州市各开辟区、区县(市)对房票举行通认、通兑。除了早期几个村落提出有详细的保举项目外，更多村落都答应全市购房。贾恺分析，尤其是对于学区房、地铁房等品格高、代价公道的楼盘，答应跨区购买引发了其市场需求。
必要精致计划
“刚开始人们关注问房票好欠好，详细是怎么操纵的。到11月中旬，很多人就问：哪些楼盘在涨价？涨了多少？能不能买？会不会烂尾歇工？到了12月初，很多人在问：另有没有房票？昨们村还发不发房票？来岁昨们怎么办？”已往一个月中，网友在自媒体平台上扣问阿辉的题目，侧面折射了房票在郑州的受关注度。
现在实行房票安置的城中村，房票审批的进度差别。12月5日，《中国消息周刊》在走访惠济区多家售楼处后发现，部门项目临时不担当双桥村村民预定新居。早在10月末，很多双桥村村民已经付出了定金，并在村里提交了房票申请，但考核过程却迟迟未能完成，导致一些村民以为房票停息。
贾恺以为，对于郑州市近况而言，房票安置是一种比力康健的办理方案。“根据我对市场的相识，优先接纳钱币化安置方式，能使当前以及将来房地产市场更康健，由于现在整个市场已经出现出供大于求的状态。”他以为，假如继承为村民新建安置房，将来的市场供应量将进一步增长。
李宇嘉以为，当一个都会面对大量汗青遗留的安置题目，包罗巨额的暂时搬迁费和过渡费等，给地方当局财务带来极重压力时，房票安置简直可以或许将城中村的安置需求与市场上的存量房相衔接。
2024年11月，住房城乡建立部、财务部印发关照，摆设各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实行。按照关照要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大都会和城区常住生齿300万以上的大都会，进一步扩大到近300个地级及以上都会。这些都会符合条件的城中村改造项目均可以得到政策支持，尤其是推行钱币化安置的改造模式。
房票安置因此被寄予厚望。除了郑州之外，房票安置在更多都会落地。10月以来，苏州、银川等地相继公布推行房票安置， 厦门、沈阳也发布了首张城中村改造项目征收安置房票。
郑州探路取得了料想之外的火爆，但仍旧有大量村民选择观望。有受访专家坦言，当局推行房票政策，现实上改变了已往安置政策的规则和一连性，大概导致部门村民以为当前安置方案不如以往，乃至导致一些被拆迁者对房票安置持反对态度，郑州的实践也证明了这一点。因此，地方当局怎样对实行方案举行精致计划，确保房票安置的公道性更加关键。
李宇嘉发起，地方当局必要进一步细化实行政策，好比确保政策的公开透明，防止开辟商随意涨价，国企提供肯定的购房优惠，当局部分减免契税、提供补贴，以及对利用房票安置的购房者给予房票额度嘉奖等。
(为掩护受访者隐私，周俊、王鹏宇、胡豁亮、阿辉、贾恺为化名)
《中国消息周刊》2024年第47期 |
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